Với diện tích thực hiện khoảng 12,18 ha, dự án được định hướng phát triển theo mô hình khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, kết hợp giữa nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và không gian cây xanh.

Không chỉ đơn thuần tạo thêm quỹ đất ở, dự án Khu đô thị Đồng Tiến còn hướng đến việc cụ thể hóa đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đồng bộ hóa hạ tầng với các khu vực lân cận và hình thành một không gian đô thị có tổ chức. Đây là yếu tố có ý nghĩa quan trọng trong quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển của khu vực.

Theo thông tin dự án, tổng chi phí thực hiện sơ bộ khoảng 1.557,831 tỷ đồng, bao gồm chi phí thực hiện dự án khoảng 1.462,906 tỷ đồng và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khoảng 94,925 tỷ đồng.

1. Tổng quan về Khu đô thị Đồng Tiến

Tên dự án: Khu đô thị Đồng Tiến.

Địa điểm thực hiện dự án: phường Vạn Xuân, tỉnh Thái Nguyên.

Diện tích thực hiện khoảng 12,18 ha, tương đương khoảng 121.811 m².

Mục đích sử dụng đất là đất xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp.

Dự án được định hướng đầu tư đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến các công trình kiến trúc. Trong đó, các hạng mục chính bao gồm hệ thống giao thông, san nền, thoát nước mưa, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, thoát nước thải, hào kỹ thuật, cây xanh cùng các công trình nhà ở và thương mại dịch vụ.

Một điểm đáng chú ý là dự án không chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở thấp tầng mà còn dành quỹ đất cho nhà ở xã hội và thương mại dịch vụ. Cách bố trí này tạo nên cơ cấu sử dụng đất đa dạng hơn so với mô hình chỉ phát triển nhà ở thương mại.

2. Cơ sở quy hoạch của dự án

Một trong những cơ sở quan trọng của Khu đô thị Đồng Tiến là Quyết định số 5768/QĐ-UBND ngày 14/7/2023 của UBND thành phố Phổ Yên về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư Đồng Tiến - Z131.

Việc dự án được triển khai trên cơ sở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có ý nghĩa quan trọng đối với tổ chức không gian và quản lý xây dựng. Ở cấp độ quy hoạch này, nhiều nội dung liên quan đến sử dụng đất, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc và cảnh quan được xác định cụ thể hơn.

Mục tiêu đặt ra là cụ thể hóa quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời hình thành hệ thống hạ tầng đồng bộ và kết nối với những dự án đang triển khai trong khu vực.

Đây cũng là lý do Khu đô thị Đồng Tiến cần được nhìn nhận không phải như một dự án phát triển đất ở độc lập, mà là một mắt xích trong quá trình hoàn thiện không gian đô thị khu vực.

3. Vị trí và ranh giới dự án Khu đô thị Đồng Tiến

Khu đất thực hiện dự án nằm tại phường Vạn Xuân, tỉnh Thái Nguyên.

Theo thông tin được cung cấp, ranh giới dự án được xác định:

• Phía Đông: giáp đất ở tổ dân phố Đại Cát.
• Phía Tây: giáp Khu đô thị Z131.
• Phía Nam: giáp đất ở và đường Ba Hàng - Tiên Phong.
• Phía Bắc: giáp đất ở tổ dân phố Đại Cát.

Có thể thấy dự án nằm trong khu vực đã có sự hiện diện của khu dân cư và các dự án đô thị lân cận. Vì vậy, vấn đề kết nối hạ tầng có vai trò đặc biệt quan trọng.

Một khu đô thị mới nếu được đầu tư đồng bộ nhưng không kết nối tốt với mạng lưới giao thông, cấp nước, thoát nước, điện và các công trình xung quanh sẽ khó phát huy hiệu quả. Do đó, việc khớp nối Khu đô thị Đồng Tiến với Khu đô thị Z131 và hệ thống giao thông hiện hữu là một trong những nội dung đáng chú ý.

4. Diện tích dự án khoảng 12,18 ha

Tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án khoảng 121.811 m², tương đương khoảng 12,18 ha.

Đây là quy mô đủ để tổ chức một khu đô thị có nhiều nhóm chức năng khác nhau thay vì chỉ hình thành các dãy nhà ở.

Cơ cấu sử dụng đất hiện trạng trước khi triển khai dự án cho thấy khu vực vẫn mang đặc điểm của một vùng đất đang trong quá trình chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp sang phát triển đô thị.

Cụ thể:

Loại đất hiện trạng	Diện tích
Đất ở đô thị	1.300 m²
Đất cây lâu năm cùng thửa đất ở	777,8 m²
Đất trồng lúa	106.500 m²
Đất trồng cây hàng năm khác	9.665,30 m²
Đất đường giao thông và kênh mương nội đồng	2.900 m²
Đất nuôi trồng thủy sản	667,9 m²
Tổng cộng	121.811 m²

Đáng chú ý, đất trồng lúa chiếm khoảng 87,43% diện tích hiện trạng. Điều này cho thấy công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ là một nội dung quan trọng trong quá trình triển khai.

5. Giải phóng mặt bằng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm

Theo thông tin dự án, khu đất đề xuất hiện chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Sơ bộ chi phí dành cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là 94,925 tỷ đồng.

Đối với một dự án có phần lớn diện tích là đất sản xuất nông nghiệp, giải phóng mặt bằng không chỉ là vấn đề kỹ thuật của dự án mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Quá trình này cần được thực hiện theo quy định pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch và phù hợp với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng vì thế có thể tác động đáng kể đến tiến độ chung của dự án.

6. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ

Một trong những mục tiêu chính của Khu đô thị Đồng Tiến là xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Các hạng mục bao gồm:

Giao thông

Hệ thống đường giao thông nội khu sẽ đóng vai trò kết nối các khu nhà ở, khu thương mại dịch vụ, nhà ở xã hội và các không gian công cộng.

Việc thiết kế giao thông cần bảo đảm khả năng kết nối với mạng lưới đường hiện hữu, đồng thời đáp ứng nhu cầu đi lại của cư dân sau khi dự án hình thành.

San nền

San nền là hạng mục có ý nghĩa đặc biệt trong các khu vực chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị.

Cao độ nền phải được tính toán phù hợp với hệ thống thoát nước mưa và cao độ của các tuyến đường, khu dân cư hiện hữu.

Thoát nước mưa

Một khu đô thị hiện đại không thể thiếu hệ thống thu gom và thoát nước mưa riêng biệt, được tính toán phù hợp với điều kiện địa hình và khả năng tiếp nhận của hệ thống khu vực.

Cấp nước

Hệ thống cấp nước cần đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân, đồng thời bảo đảm khả năng vận hành ổn định khi quy mô dân số tăng lên.

Cấp điện và chiếu sáng

Dự án dự kiến đầu tư trạm biến áp, mạng điện sinh hoạt và hệ thống điện chiếu sáng.

Đây là nhóm hạ tầng thiết yếu để bảo đảm điều kiện vận hành cho khu đô thị.

Thông tin liên lạc

Hạ tầng viễn thông ngày càng trở thành thành phần không thể thiếu của một khu đô thị hiện đại.

Việc bố trí hệ thống thông tin liên lạc đồng bộ ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng đào đường, cải tạo hạ tầng nhiều lần sau khi cư dân đã vào ở.

Thoát nước thải

Thoát nước thải là một trong những yếu tố quan trọng liên quan đến môi trường đô thị.

Việc đầu tư hệ thống thu gom nước thải đồng bộ giúp kiểm soát nguồn thải sinh hoạt, hạn chế nguy cơ xả thải trực tiếp ra môi trường.

Hào kỹ thuật

Hào kỹ thuật giúp tổ chức các tuyến hạ tầng ngầm một cách khoa học, hỗ trợ công tác quản lý và bảo trì sau này.

Cây xanh và cảnh quan

Không gian cây xanh góp phần tạo khoảng mở trong khu đô thị, giảm cảm giác bê tông hóa và nâng cao chất lượng cảnh quan.

7. Nhà ở thấp tầng chiếm một phần quan trọng trong cơ cấu dự án

Theo quy mô đầu tư, dự án sẽ xây thô và hoàn thiện mặt ngoài toàn bộ các lô đất ở thuộc các ô:

DO-YB1, DO-YB2, DO-YB3, DO-YB4, DO-YB9, DO-YB10, DO-YB11, DO-YB12, DO-YB13, DO-YB14, DO-YB15, DO-YB16, DO-YB17, DO-YB18 và DO-YB19.

Tổng diện tích nhóm đất ở thấp tầng khoảng 39.403 m².

Các công trình được xác định:

• Tầng cao: 3 tầng.
• Mật độ xây dựng: 80%.
• Hình thức đầu tư: xây thô, hoàn thiện mặt ngoài.

Việc xây dựng đồng bộ mặt ngoài có tác dụng tạo sự thống nhất về hình thái kiến trúc, hạn chế tình trạng mỗi căn nhà được xây dựng theo một kiểu khác nhau.

Từ góc độ quản lý đô thị, đây là giải pháp giúp kiểm soát hình ảnh kiến trúc tổng thể của khu vực.

8. Khu thương mại dịch vụ TM-01

Dự án dành một phần quỹ đất để phát triển thương mại dịch vụ.

Lô đất TM-01 có diện tích khoảng 2.344 m², dự kiến xây dựng công trình trung tâm thương mại dịch vụ.

Các chỉ tiêu chính gồm:

• Diện tích đất: 2.344 m².
• Tầng cao: 3 tầng.
• Mật độ xây dựng tối đa: 60%.

Sự xuất hiện của khu thương mại dịch vụ giúp giảm nhu cầu di chuyển của cư dân ra bên ngoài để tiếp cận một số dịch vụ thiết yếu.

Về lâu dài, đây cũng có thể trở thành điểm cung cấp dịch vụ cho khu dân cư và khu vực lân cận, tùy thuộc vào phương án khai thác cụ thể.

9. Quỹ đất nhà ở xã hội

Một điểm đáng chú ý khác của dự án là việc bố trí đất nhà ở xã hội tại lô NOXH-1.

Lô đất này có diện tích khoảng 23.147 m², mật độ xây dựng 55%, tầng cao xây dựng 6 tầng.

So với nhóm nhà ở thấp tầng 3 tầng, công trình nhà ở xã hội được định hướng cao tầng hơn, phù hợp với đặc điểm của loại hình nhà ở có mật độ cư trú cao hơn.

Việc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, phục vụ những nhóm đối tượng có nhu cầu phù hợp với chính sách nhà ở xã hội.

10. Tổng vốn đầu tư hơn 1.557 tỷ đồng

Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án là:

1.557.831.000.000 đồng, tương đương khoảng 1.557,831 tỷ đồng.

Trong đó:

• Chi phí thực hiện dự án: 1.462.906.000.000 đồng.
• Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: 94.925.000.000 đồng.

Cơ cấu vốn cho thấy phần lớn nguồn lực được dành cho quá trình thực hiện dự án, bao gồm đầu tư hạ tầng và các công trình kiến trúc.

Với một dự án có nhiều nhóm hạng mục, việc kiểm soát tổng mức đầu tư, tiến độ thi công và chất lượng xây dựng sẽ có ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả cuối cùng.

11. Mục tiêu phát triển đô thị của dự án

Khu đô thị Đồng Tiến được xác định với nhiều mục tiêu.

Trước hết là cụ thể hóa quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Tiếp theo là xây dựng một khu đô thị có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Một mục tiêu khác là tăng quỹ nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của khu vực.

Dự án đồng thời hướng tới việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương thông qua các khoản thuế, phí theo quy định.

Nhìn ở góc độ rộng hơn, đây là những mục tiêu thường gắn với quá trình chuyển đổi từ không gian sản xuất nông nghiệp sang không gian đô thị.

12. Thời hạn hoạt động và tiến độ dự án

Theo thông tin được cung cấp, thời hạn hoạt động của Khu đô thị Đồng Tiến là 50 năm kể từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất.

Tiến độ thực hiện dự án là 48 tháng kể từ ngày được quyết định giao đất, cho thuê đất.

Mốc thời gian này cho thấy dự án cần được tổ chức triển khai theo từng giai đoạn hợp lý, trong đó giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục, đầu tư hạ tầng và xây dựng công trình kiến trúc là những công việc có mối liên hệ chặt chẽ.

13. Khu đô thị Đồng Tiến có ý nghĩa như thế nào đối với khu vực?

Sự hình thành của một khu đô thị mới thường tạo ra tác động không chỉ trong phạm vi ranh giới dự án.

Hạ tầng giao thông được cải thiện có thể tạo điều kiện kết nối tốt hơn giữa các khu dân cư.

Hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và thông tin liên lạc được đầu tư mới có thể góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng chung.

Quỹ nhà ở mới tạo thêm lựa chọn cho người dân.

Các công trình thương mại dịch vụ tạo thêm không gian phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sinh hoạt.

Đặc biệt, sự kết nối với Khu đô thị Z131 giúp dự án có thêm cơ sở để hình thành một không gian đô thị liên kết thay vì phát triển biệt lập.

14. Góc nhìn về tiềm năng phát triển

Khi đánh giá một dự án đô thị, không nên chỉ nhìn vào diện tích hay tổng vốn đầu tư. Điều quan trọng hơn là khả năng hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Với Khu đô thị Đồng Tiến, ba yếu tố đáng chú ý là quy hoạch, hạ tầng và cơ cấu sản phẩm.

Quy hoạch tạo ra khung phát triển.

Hạ tầng quyết định khả năng vận hành.

Cơ cấu nhà ở, thương mại dịch vụ và nhà ở xã hội quyết định mức độ đa dạng của khu đô thị.

Nếu các yếu tố này được triển khai đồng bộ, dự án có thể tạo ra một không gian sống mới phù hợp với quá trình đô thị hóa của khu vực.

15. Kết luận

Khu đô thị Đồng Tiến là dự án có quy mô khoảng 12,18 ha, tổng chi phí thực hiện sơ bộ hơn 1.557 tỷ đồng, định hướng phát triển khu đô thị hỗn hợp với nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Việc dự án được triển khai trên cơ sở Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư Đồng Tiến - Z131 cho thấy yêu cầu về sự đồng bộ trong tổ chức không gian là một nội dung xuyên suốt.

Trong giai đoạn tới, các vấn đề cần được quan tâm gồm công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, tổ chức xây dựng các công trình nhà ở, thương mại dịch vụ và nhà ở xã hội cũng như bảo đảm tiến độ 48 tháng theo kế hoạch.

Nếu được triển khai đúng định hướng, Khu đô thị Đồng Tiến có thể góp phần mở rộng không gian đô thị, tăng nguồn cung nhà ở, hoàn thiện hệ thống hạ tầng và tạo thêm động lực phát triển kinh tế - xã hội cho khu vực.