1. Tổng quan về Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm
Khu vực Thiên Cầm từ lâu được xác định là một trong những không gian có tiềm năng phát triển du lịch biển quan trọng của Hà Tĩnh. Lợi thế về cảnh quan biển, địa hình núi, không gian sinh thái và vị trí kết nối với các khu vực dân cư hiện hữu tạo tiền đề để phát triển mô hình đô thị gắn với du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ.
Trong bối cảnh Hà Tĩnh từng bước hoàn thiện hệ thống đô thị ven biển, việc triển khai Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm có thể được nhìn nhận như một bước chuyển từ mô hình khai thác du lịch đơn thuần sang mô hình phát triển không gian đô thị đa chức năng.
Theo thông tin được UBND tỉnh Hà Tĩnh công bố ngày 16/9/2026, dự án có quy mô khoảng 180,12 ha, tổng vốn đầu tư hơn 17.211 tỷ đồng chưa bao gồm tiền sử dụng đất. Dự án được thực hiện tại xã Thiên Cầm, tỉnh Hà Tĩnh và có thời hạn hoạt động 50 năm kể từ thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Điểm đáng chú ý là dự án không chỉ tập trung vào phát triển nhà ở. Cơ cấu sản phẩm và chức năng sử dụng đất được định hướng tương đối đa dạng, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, công trình công cộng, thương mại – dịch vụ, khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng, trung tâm hội nghị quốc tế và hệ thống sân golf.
Vì vậy, nếu phân tích dưới góc độ quy hoạch, Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm không nên được xem đơn thuần là một dự án bất động sản nhà ở. Bản chất của dự án là một tổ hợp đô thị – du lịch – nghỉ dưỡng – dịch vụ có quy mô lớn.
2. Cơ sở quy hoạch của dự án
Một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án đô thị quy mô lớn là tính thống nhất giữa chủ trương đầu tư, quy hoạch và tổ chức thực hiện.
Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm được triển khai trên cơ sở Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được UBND tỉnh Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết định số 4063/QĐ-UBND ngày 14/12/2021. Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng ghi nhận đồ án có quy mô quy hoạch ban đầu khoảng 184,3 ha, với tính chất là khu ở dân cư đô thị, khu du lịch, cây xanh thể dục thể thao, vui chơi giải trí và không gian kiến trúc cảnh quan.
Theo hồ sơ quy hoạch được công bố, khu vực quy hoạch có vị trí đặc thù khi phía Bắc tiếp giáp hành lang bãi biển Thiên Cầm, phía Nam giáp hành lang Quốc lộ 15B, phía Đông giáp núi Cầm Sơn và phía Tây giáp khu dân cư hiện trạng cùng đất lâm nghiệp.
Đây là cấu trúc địa lý có ý nghĩa lớn đối với định hướng phát triển dự án.
Một dự án đô thị ven biển thông thường cần giải quyết đồng thời ba yếu tố: khả năng tiếp cận, cảnh quan và tổ chức không gian. Với Thiên Cầm, sự kết hợp giữa biển ở phía Bắc và địa hình núi ở phía Đông tạo ra điều kiện để tổ chức các vùng chức năng có tính phân lớp.
Không gian hướng biển có thể đóng vai trò là khu vực thu hút hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ. Các khu vực phía trong có thể đảm nhận chức năng nhà ở, thương mại, công cộng và hạ tầng đô thị. Trong khi đó, cây xanh, thể dục thể thao và các không gian cảnh quan có thể tạo thành vùng chuyển tiếp giữa khu dân cư và các khu chức năng du lịch.
3. Vì sao dự án có quy mô khoảng 180,12 ha?
Quy mô khoảng 180,12 ha tương đương hơn 1,8 triệu m² đất. Đây là diện tích đủ lớn để hình thành một cấu trúc đô thị có nhiều chức năng thay vì chỉ xây dựng một khu nhà ở độc lập.
Điểm quan trọng của quy mô này nằm ở khả năng bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng.
Nếu một khu đô thị chỉ có nhà ở nhưng thiếu trường học, y tế, cây xanh, giao thông, bãi đỗ xe, thương mại và các công trình công cộng thì cư dân vẫn phải phụ thuộc vào khu vực bên ngoài. Ngược lại, một dự án có quy mô đủ lớn có thể tổ chức hệ thống tiện ích ngay bên trong dự án và kết nối với hạ tầng hiện hữu.
Đối với Thiên Cầm, yêu cầu này càng quan trọng vì dự án hướng đến hai nhóm nhu cầu cùng lúc.
Nhóm thứ nhất là nhu cầu cư trú của người dân.
Nhóm thứ hai là nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, vui chơi, hội nghị và sử dụng dịch vụ của khách du lịch.
Hai nhóm người sử dụng có đặc điểm khác nhau về thời gian lưu trú, nhu cầu giao thông, dịch vụ và không gian công cộng. Vì vậy, bài toán quy hoạch phải bảo đảm sự tách biệt tương đối nhưng vẫn tạo được kết nối giữa các chức năng.
4. Cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án
Theo chủ trương đầu tư được công bố, dự án dự kiến có 2.372 căn nhà ở thương mại, gồm 1.795 căn nhà ở liền kề và 577 căn nhà ở biệt thự.
Bên cạnh đó là 975 căn hộ nhà ở xã hội và 141 lô đất tái định cư.
Cơ cấu này cho thấy dự án được định hướng phục vụ nhiều phân khúc khác nhau.
Nhà ở liền kề thường phù hợp với mô hình đô thị có kết hợp giữa chức năng ở và hoạt động kinh doanh tại tầng thấp. Trong một khu đô thị du lịch, loại hình này có thể gắn với các tuyến thương mại, dịch vụ và các khu vực có mật độ hoạt động cao.
Biệt thự có đặc điểm khác. Đây là loại hình có yêu cầu cao hơn về diện tích đất, cảnh quan, mật độ xây dựng và không gian riêng tư. Nếu được bố trí phù hợp với địa hình và cảnh quan, biệt thự có thể đóng vai trò bổ trợ cho hệ sinh thái nghỉ dưỡng.
975 căn hộ nhà ở xã hội lại mang ý nghĩa khác. Đây không chỉ là một cấu phần về nhà ở mà còn liên quan tới yêu cầu cân bằng giữa phát triển đô thị và nhu cầu an cư của nhóm đối tượng thuộc diện chính sách theo quy định pháp luật.
Như vậy, cơ cấu sản phẩm của dự án không hoàn toàn tập trung vào phân khúc thương mại.
5. Nhà ở tái định cư và vấn đề giải phóng mặt bằng
Một nội dung đáng chú ý của dự án là 141 lô đất tái định cư.
Theo chủ trương đầu tư, đối với công trình nhà ở tái định cư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và bàn giao lại cho cơ quan Nhà nước để thực hiện tái định cư theo quy định.
Điều này cho thấy giải phóng mặt bằng là một bộ phận quan trọng của tiến độ dự án.
Với một khu đất khoảng 180,12 ha, hiện trạng sử dụng đất khá đa dạng. Hồ sơ dự án ghi nhận nhiều nhóm đất khác nhau như đất bằng chưa sử dụng, đất trồng cây, đất đồi chưa sử dụng, đất giao thông, đất ở, đất rừng sản xuất, đất nghĩa trang, đất mặt nước và các loại đất khác.
Sự đa dạng về hiện trạng đất đồng nghĩa với việc quá trình chuẩn bị mặt bằng cần được thực hiện theo từng nhóm đối tượng và từng khu vực.
Đặc biệt, với đất ở hiện trạng, vấn đề không chỉ nằm ở bồi thường mà còn liên quan đến phương án tái định cư, ổn định đời sống và kết nối hạ tầng cho người dân.
Do đó, hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai các hạng mục xây dựng tiếp theo.
6. Hệ thống công trình du lịch và nghỉ dưỡng
Một điểm khác biệt của dự án là tỷ trọng đáng kể của các chức năng du lịch.
Dự án dự kiến có khách sạn 5 sao, khu quần thể du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm hội nghị quốc tế và 2 sân golf với tổng cộng 18 lỗ.
Sự xuất hiện của trung tâm hội nghị quốc tế có thể mở rộng cơ cấu khách của Thiên Cầm.
Nếu du lịch biển chủ yếu phụ thuộc vào mùa hè, các sản phẩm hội nghị, hội thảo, sự kiện doanh nghiệp và nghỉ dưỡng có thể tạo thêm nhu cầu sử dụng dịch vụ trong những khoảng thời gian khác trong năm.
Đây là một bài toán quan trọng đối với những địa phương phát triển du lịch biển.
Một điểm đến muốn tăng thời gian lưu trú bình quân không chỉ cần cảnh quan đẹp mà còn cần hệ sinh thái dịch vụ đủ phong phú.
Khách sạn, resort, sân golf, trung tâm hội nghị, thương mại, nhà hàng, vui chơi giải trí và các dịch vụ hỗ trợ có thể tạo thành chuỗi giá trị liên kết.
7. Vai trò của sân golf trong cấu trúc dự án
Hai sân golf với tổng cộng 18 lỗ là một cấu phần đáng chú ý.
Xét trên phương diện quy hoạch, sân golf không chỉ là một công trình thể thao. Không gian sân golf có thể đóng vai trò là vùng cây xanh và cảnh quan quy mô lớn, đồng thời tạo ra sản phẩm du lịch thể thao.
Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc vào cách tổ chức không gian, tiêu chuẩn kỹ thuật, nguồn nước, khả năng quản lý cảnh quan và phương án vận hành.
Đối với một dự án sinh thái, việc phát triển sân golf cần đặt trong tổng thể quản lý tài nguyên đất, nước và môi trường. Không nên chỉ nhìn vào diện tích mặt bằng mà cần đánh giá cả chi phí vận hành và tác động môi trường trong suốt vòng đời dự án.
8. Hạ tầng xã hội là nền tảng của khu đô thị
Dự án dự kiến bố trí trường mầm non, trường liên cấp 1-2, trung tâm văn hóa thể thao, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà văn hóa và công trình y tế.
Đây là các hạng mục có ý nghĩa quyết định đến chất lượng đô thị.
Một khu đô thị chỉ có nhà ở và thương mại chưa đủ để tạo thành một cộng đồng dân cư hoàn chỉnh.
Trường học giúp giảm nhu cầu di chuyển của hộ gia đình. Công trình y tế nâng cao khả năng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Nhà văn hóa và trung tâm thể thao tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng.
Đặc biệt, việc xây dựng đồng bộ hạ tầng xã hội sẽ giúp hạn chế tình trạng cư dân hình thành nhưng tiện ích công cộng chưa hoàn thiện.
9. Hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu kết nối khu vực
Nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm kết nối với hạ tầng khu vực.
Đối với dự án quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật thường bao gồm mạng lưới giao thông nội bộ, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cây xanh và các công trình đầu mối khác.
Trong đó, thoát nước và xử lý nước thải có vai trò đặc biệt quan trọng đối với một đô thị ven biển.
Hệ thống thoát nước cần tính đến nước mưa lớn, địa hình, cao độ nền, khả năng tiêu thoát và yêu cầu chống ngập.
Hệ thống nước thải phải được thiết kế phù hợp với quy mô dân số, khách du lịch và hoạt động thương mại – dịch vụ.
Đây là những yếu tố không dễ nhìn thấy khi dự án mới bắt đầu nhưng lại quyết định lớn đến chất lượng vận hành sau này.
10. Tổng vốn đầu tư hơn 17.211 tỷ đồng
Dự án có vốn đầu tư chưa bao gồm tiền sử dụng đất là 17.211.661.000.000 đồng.
Trong đó, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án là 16.356.401.000.000 đồng và sơ bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 855.260.000.000 đồng.
Nếu quy đổi đơn giản, tổng vốn đầu tư bình quân trên toàn bộ diện tích khoảng 180,12 ha tương ứng với một mức vốn rất lớn cho mỗi đơn vị diện tích. Tuy nhiên, không nên lấy con số này để suy ra giá đất hoặc giá bán bất động sản, bởi tổng vốn còn bao gồm nhiều nhóm chi phí xây dựng hạ tầng, công trình, cảnh quan, công cộng, nhà ở và các cấu phần du lịch.
Đặc biệt, vốn đầu tư nêu trên chưa bao gồm tiền sử dụng đất.
Do đó, khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, cần phân biệt rõ giữa tổng mức đầu tư, chi phí thực hiện, chi phí giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính về đất và doanh thu kỳ vọng.
11. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư
Dự án được thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật.
Theo thông tin công bố của UBND tỉnh Hà Tĩnh, Sở Xây dựng là đơn vị mời thầu và dự kiến tổ chức đấu thầu rộng rãi trong nước theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, trong khoảng Quý III/2026 đến Quý I/2027.
Điều này có ý nghĩa quan trọng.
Dự án có quy mô vốn lớn, diện tích lớn và nhiều nhóm công trình nên năng lực của nhà đầu tư không chỉ được đánh giá ở khả năng tài chính.
Năng lực phát triển đô thị, tổ chức xây dựng, quản lý tiến độ, giải phóng mặt bằng, phát triển du lịch, vận hành khách sạn, quản lý hạ tầng và thực hiện nghĩa vụ pháp lý cũng là những vấn đề cần được xem xét trong quá trình lựa chọn.
12. Tiến độ dự kiến đến năm 2030
Theo chủ trương đầu tư, dự án dự kiến hoàn thành hồ sơ, thủ tục và khởi công xây dựng trong Quý I/2027; hoàn thành toàn bộ dự án vào Quý II/2030.
Khoảng thời gian từ khởi công đến hoàn thành chưa đến 4 năm.
Đối với một dự án khoảng 180 ha với hàng nghìn sản phẩm nhà ở, sân golf, khách sạn, trung tâm hội nghị, công trình xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đây là tiến độ đòi hỏi năng lực tổ chức rất lớn.
Trong thực tế, nhà đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nếu phù hợp với quy định và hồ sơ nghiên cứu khả thi.
Phân kỳ hợp lý có thể giúp kiểm soát dòng tiền, ưu tiên các hạng mục hạ tầng thiết yếu và đưa một số công trình vào vận hành trước.
13. Những yếu tố cần quan tâm khi đánh giá dự án
Dưới góc độ phân tích dự án, có thể chia các yếu tố cần theo dõi thành năm nhóm.
Thứ nhất là pháp lý và quy hoạch.
Thứ hai là giải phóng mặt bằng.
Thứ ba là năng lực tài chính và năng lực triển khai của nhà đầu tư.
Thứ tư là khả năng kết nối hạ tầng.
Thứ năm là hiệu quả vận hành hệ sinh thái du lịch – đô thị.
Trong đó, yếu tố cuối cùng rất đáng chú ý.
Một khu đô thị du lịch không chỉ được đánh giá bằng số căn nhà đã xây. Hiệu quả dài hạn còn phụ thuộc vào lượng khách, thời gian lưu trú, công suất phòng, khả năng khai thác thương mại, hoạt động hội nghị, thể thao và dịch vụ.
14. Thiên Cầm và định hướng phát triển du lịch Hà Tĩnh
Quy hoạch trước đây đã xác định Thiên Cầm có các chức năng về dân cư đô thị, du lịch, cây xanh thể dục thể thao và vui chơi giải trí.
Do đó, dự án mới không phải là một ý tưởng tách biệt khỏi định hướng phát triển không gian của khu vực.
Ngược lại, dự án có thể được xem như một cấu phần cụ thể hóa định hướng phát triển đô thị và du lịch tại Thiên Cầm.
Nếu triển khai đúng quy hoạch, kết nối tốt với hạ tầng bên ngoài và kiểm soát được môi trường, dự án có khả năng tạo thêm không gian dịch vụ, lưu trú và vui chơi cho khu vực.
Kết luận
Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm là dự án có quy mô lớn, kết hợp nhiều chức năng từ nhà ở, nhà ở xã hội, tái định cư đến du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn, thương mại, hội nghị và thể thao.
Với diện tích khoảng 180,12 ha và vốn đầu tư hơn 17.211 tỷ đồng chưa bao gồm tiền sử dụng đất, dự án đặt ra yêu cầu cao về năng lực nhà đầu tư, công tác giải phóng mặt bằng, tổ chức xây dựng và vận hành.
Điểm quan trọng nhất khi đánh giá dự án không nằm ở quy mô vốn hay số lượng sản phẩm đơn lẻ mà ở khả năng hình thành một hệ sinh thái đô thị – du lịch hoạt động đồng bộ.
Nếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian cảnh quan và các công trình du lịch được đầu tư đúng tiến độ, Thiên Cầm có cơ sở để mở rộng vai trò từ một điểm du lịch biển thành một không gian đô thị nghỉ dưỡng đa chức năng của Hà Tĩnh.
Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng, tổ chức thi công, quản lý môi trường và năng lực vận hành sau đầu tư.