1. Vì sao mô hình cảng hàng hóa kết hợp du lịch đáng chú ý?
Trong phát triển hạ tầng địa phương, một công trình giao thông không nhất thiết chỉ phục vụ một chức năng. Nếu điều kiện không gian, quy hoạch và nhu cầu thị trường cho phép, hạ tầng có thể được tổ chức theo mô hình đa chức năng.
Dự án Cảng hàng hóa, du lịch thuộc Khu tượng đài kỷ niệm chuyến tàu tập kết ra Bắc tại xã Sông Đốc là một trường hợp như vậy.
Theo chủ trương đầu tư được công bố năm 2026, dự án có quy mô 1,8 ha và tổng vốn dự kiến 25,322 tỷ đồng. Công trình gồm bến thủy nội địa phục vụ tàu hàng đến 1.000 tấn, bến du lịch phục vụ tàu khoảng 100 ghế và khu thương mại dịch vụ cao 2 tầng.
Điều này cho thấy dự án được định hướng theo ba lớp:
hạ tầng giao thông – dịch vụ cảng – thương mại và du lịch.
Đây cũng là cơ sở để phân tích dự án dưới góc nhìn đầu tư dài hạn.
2. Cơ sở quy hoạch của dự án
Dự án không hình thành độc lập với quy hoạch.
Danh mục khu đất thực hiện đấu thầu của tỉnh Cà Mau xác định dự án phù hợp với Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Khu tượng đài kỷ niệm chuyến tàu tập kết ra Bắc năm 1954 tỷ lệ 1/500, được phê duyệt tại Quyết định 3048/QĐ-UBND ngày 27/12/2022.
Đồng thời, dự án được xác định phù hợp với Quy hoạch kết cấu hạ tầng giao thông đường thủy nội địa thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050 theo Quyết định 1829/QĐ-TTg.
Quy hoạch Khu tượng đài trước đó cũng xác định khu vực có chức năng lịch sử, văn hóa, sinh hoạt cộng đồng, tham quan du lịch và dịch vụ phục vụ khách tham quan.
Như vậy, về mặt định hướng, dự án nằm tại điểm giao nhau của ba nhu cầu:
-
phát triển giao thông thủy;
-
phát triển kinh tế biển;
-
khai thác du lịch lịch sử – văn hóa.
3. Phân tích diện tích 1,8 ha
1,8 ha tương đương khoảng 18.000 m².
Đối với một dự án cảng kết hợp du lịch, đây là diện tích cần được phân bổ rất hợp lý.
Không gian mặt bằng có thể được tư duy thành các nhóm:
Nhóm 1: Không gian bến
Bao gồm bến thủy nội địa và bến du lịch.
Nhóm 2: Không gian giao thông
Bao gồm đường nội bộ, khu vực đón trả hàng, đón trả khách và các vị trí phục vụ phương tiện.
Nhóm 3: Không gian thương mại
Bao gồm khu thương mại dịch vụ 2 tầng.
Nhóm 4: Không gian kỹ thuật
Bao gồm điện, nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy và các hệ thống kỹ thuật khác.
Nhóm 5: Không gian cảnh quan
Đặc biệt quan trọng bởi dự án nằm trong không gian gắn với một địa điểm lịch sử.
Do đó, bài toán quy hoạch không chỉ là “xây được bao nhiêu mét vuông” mà còn là “tổ chức dòng người, dòng hàng và dòng phương tiện như thế nào”.
4. Bến thủy nội địa 1.000 tấn
Bến hàng hóa là cấu phần phục vụ chức năng kinh tế trực tiếp.
Tàu có tải trọng đến 1.000 tấn tạo khả năng tiếp nhận lượng hàng đáng kể trong một chuyến. Điều này phù hợp với định hướng phát triển vận tải thủy nội địa, trong đó vận tải thủy có lợi thế với hàng hóa khối lượng lớn và có thể kết nối với các phương thức vận tải khác.
Tuy nhiên, công suất thiết kế và công suất khai thác không phải là hai khái niệm giống nhau.
Công suất thiết kế phản ánh khả năng kỹ thuật.
Công suất khai thác phụ thuộc vào thị trường.
Ví dụ, nếu bến có thể tiếp nhận tàu 1.000 tấn nhưng mỗi tháng chỉ có một số chuyến tàu, hiệu suất sử dụng tài sản sẽ thấp.
Ngược lại, nếu có nguồn hàng ổn định và lịch tàu phù hợp, hạ tầng có thể đạt hiệu quả cao hơn.
Vì vậy, nhà đầu tư cần xây dựng mô hình:
nguồn hàng → tần suất tàu → sản lượng → doanh thu → chi phí vận hành.
5. Cảng hàng hóa và hậu cần thủy sản
Sông Đốc có nền kinh tế biển và hoạt động thủy sản đặc trưng.
Trong chuỗi logistics thủy sản, vận tải và dịch vụ hậu cần đóng vai trò quan trọng. Một bến thủy nội địa có thể tạo điều kiện kết nối các điểm tập kết hàng hóa, cơ sở chế biến, kho bãi và mạng lưới giao thông.
Tuy nhiên, không nên mặc định rằng toàn bộ sản lượng thủy sản địa phương sẽ sử dụng cảng.
Hiệu quả thực tế phụ thuộc vào:
-
tuyến vận tải;
-
chi phí bốc dỡ;
-
khoảng cách;
-
phương thức giao nhận;
-
yêu cầu bảo quản;
-
thời gian vận chuyển;
-
giá dịch vụ;
-
khả năng kết nối với khách hàng.
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất cần khảo sát trong quá trình lập phương án kinh doanh.
6. Bến du lịch 100 ghế: một hướng khai thác khác
Nếu bến hàng hóa tạo dòng doanh thu từ logistics thì bến du lịch tạo dòng doanh thu từ hành khách.
Cỡ tàu khoảng 100 ghế cho phép hình thành các chuyến vận tải hành khách và tham quan theo nhóm tương đối lớn.
Một chuyến tàu 100 khách không chỉ tạo doanh thu từ vé. Khi hành khách cập bến, họ có thể phát sinh nhu cầu:
-
ăn uống;
-
mua đặc sản;
-
mua quà;
-
tham quan;
-
thuê phương tiện;
-
sử dụng hướng dẫn viên;
-
trải nghiệm văn hóa địa phương.
Vì vậy, giá trị của bến du lịch cần được nhìn theo chuỗi chi tiêu của khách thay vì chỉ tính tiền phí cập bến.
7. Giá trị du lịch của khu vực tượng đài
Khu tượng đài kỷ niệm chuyến tàu tập kết ra Bắc có lợi thế lớn về câu chuyện lịch sử.
Tại đây, năm 1954, cửa Sông Đốc là một trong những địa điểm tập kết quan trọng để đưa cán bộ, chiến sĩ và đồng bào miền Nam ra Bắc.
Công trình tượng đài được xây dựng và khánh thành năm 2024; khu vực địa điểm tập kết ra Bắc được công nhận là Di tích Quốc gia.
Từ góc nhìn phát triển du lịch, một điểm đến có câu chuyện lịch sử rõ ràng thường cần được kết nối với:
-
giao thông;
-
dịch vụ đón khách;
-
thuyết minh;
-
không gian trải nghiệm;
-
sản phẩm địa phương.
Dự án cảng có thể đóng vai trò là một mắt xích trong hệ thống đó.
8. Khu thương mại dịch vụ 11.258 m²
Một trong những thông số đáng chú ý nhất của dự án là khu thương mại dịch vụ.
Theo hồ sơ, diện tích xây dựng và diện tích sàn dự kiến là 11.258 m², công trình cao 2 tầng, mật độ xây dựng 60% và hệ số sử dụng đất 1,2. Các thông số này cũng được báo chí dẫn lại khi thông tin chủ trương đầu tư được công bố.
Về phương diện khai thác, khu thương mại có thể được xem là phần “dịch vụ hóa” của hạ tầng cảng.
Thay vì chỉ có tàu đến rồi rời đi, dự án có thể hình thành điểm dừng chân.
Một hành khách xuống tàu có thể tiếp cận:
-
khu đón tiếp;
-
khu mua sắm;
-
ẩm thực;
-
sản phẩm địa phương;
-
thông tin du lịch;
-
dịch vụ hỗ trợ.
Điều này có thể làm tăng giá trị kinh tế trên cùng một đơn vị diện tích.
9. Phân tích cơ cấu vốn 25,322 tỷ đồng
Tổng vốn đầu tư dự kiến:
25.322.000.000 đồng.
Trong đó:
Chi phí xây dựng: 19.357.100.000 đồng.
Đây là khoản lớn nhất, phản ánh tính chất hạ tầng của dự án.
Chi phí thiết bị: 1.500.000.000 đồng.
Khoản này dành cho các thiết bị phục vụ vận hành dự án theo hồ sơ thiết kế.
Chi phí quản lý dự án: 535.193.186 đồng.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 1.566.657.150 đồng.
Chi phí khác: 61.026.330 đồng.
Dự phòng: 2.301.997.667 đồng.
Cơ cấu này cho thấy dự án dành một phần dự phòng tương đối đáng kể, phù hợp với việc đầu tư xây dựng có thể phát sinh biến động về giá, khối lượng hoặc điều kiện triển khai.
10. Bài toán doanh thu của dự án
Một trong những câu hỏi quan trọng nhất khi đánh giá dự án là doanh thu đến từ đâu.
Có thể hình dung bốn nhóm nguồn thu:
Nguồn thu thứ nhất: dịch vụ cảng hàng hóa
Có thể bao gồm các khoản phí, giá dịch vụ theo quy định và hợp đồng khai thác.
Nguồn thu thứ hai: dịch vụ bến du lịch
Liên quan đến hoạt động tàu khách và hành khách.
Nguồn thu thứ ba: thương mại dịch vụ
Đến từ khai thác khu thương mại dịch vụ.
Nguồn thu thứ tư: dịch vụ phụ trợ
Tùy phương án khai thác thực tế.
Điểm quan trọng là không nên tính doanh thu chỉ bằng cách lấy công suất thiết kế nhân với đơn giá.
Cần tính đến:
công suất × hệ số sử dụng × số ngày khai thác × đơn giá thực tế.
11. Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính
Có ít nhất tám yếu tố cần được đánh giá.
11.1. Sản lượng hàng hóa
Đây là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến doanh thu cảng hàng hóa.
11.2. Số lượt tàu
Số lượt tàu càng ổn định thì khả năng sử dụng tài sản càng cao.
11.3. Khách du lịch
Bến du lịch phụ thuộc vào lượng khách.
11.4. Mùa vụ
Du lịch và thủy sản đều có yếu tố mùa vụ.
11.5. Giá dịch vụ
Giá phải phù hợp thị trường và quy định liên quan.
11.6. Chi phí vận hành
Bao gồm nhân công, điện, bảo trì, bảo dưỡng, an toàn, quản lý.
11.7. Chi phí vốn
Nhà đầu tư cần tính chi phí sử dụng vốn trong suốt vòng đời dự án.
11.8. Khả năng mở rộng dịch vụ
Đây là yếu tố tạo thêm doanh thu trong dài hạn.
12. Tính bổ trợ giữa hàng hóa và du lịch
Hai chức năng của dự án có thể bổ trợ nhưng không nên hiểu là hoàn toàn đồng nhất.
Bến hàng hóa cần:
-
năng lực bốc dỡ;
-
luồng giao thông;
-
tổ chức hàng hóa;
-
an toàn;
-
hạn chế xung đột với hành khách.
Bến du lịch cần:
-
không gian đón khách;
-
vệ sinh;
-
biển chỉ dẫn;
-
dịch vụ;
-
an toàn;
-
trải nghiệm.
Do đó, quy hoạch vận hành cần phân luồng rõ ràng.
Một nguyên tắc quan trọng là tách dòng hàng và dòng khách trong những khu vực có nguy cơ xung đột.
13. An toàn giao thông thủy
Đây là nội dung đặc biệt quan trọng đối với dự án.
Bến tiếp nhận tàu 1.000 tấn và bến khách 100 ghế đòi hỏi quy trình vận hành chặt chẽ.
Các yếu tố cần nghiên cứu gồm:
-
luồng tàu;
-
vùng quay trở;
-
neo đậu;
-
tín hiệu;
-
điều tiết;
-
cứu hộ;
-
phòng cháy chữa cháy;
-
sơ tán hành khách;
-
cứu sinh;
-
thời tiết bất lợi.
Đặc biệt, hoạt động du lịch cần đặt yếu tố an toàn hành khách lên hàng đầu.
14. Môi trường và phát triển bền vững
Một dự án nằm tại khu vực ven sông và ven biển cần đánh giá môi trường một cách nghiêm túc.
Các nguồn tác động tiềm tàng có thể gồm:
-
nước thải;
-
rác thải;
-
dầu mỡ;
-
chất thải từ tàu;
-
tiếng ồn;
-
bụi trong quá trình xây dựng;
-
nước mưa chảy tràn;
-
nguy cơ sự cố.
Do đó, nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống quản lý môi trường ngay từ đầu thay vì chỉ xử lý sau khi công trình đi vào vận hành.
15. Tác động đối với thương mại địa phương
Một cảng du lịch có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa.
Khi khách đến Sông Đốc, nhu cầu không chỉ dừng tại cảng.
Có thể phát sinh nhu cầu:
-
ăn uống;
-
lưu trú;
-
mua đặc sản;
-
vận chuyển;
-
tham quan;
-
dịch vụ hướng dẫn;
-
trải nghiệm văn hóa.
Điều này tạo ra khả năng hình thành chuỗi giá trị du lịch.
Tuy nhiên, để đạt được điều đó, cần có sự kết nối giữa dự án với doanh nghiệp và hộ kinh doanh địa phương.
16. Khả năng hình thành tuyến du lịch đường thủy
Cảng khách Ông Đốc có thể được nghiên cứu như điểm đầu, điểm cuối hoặc điểm trung chuyển của các tuyến du lịch đường thủy.
Các sản phẩm có thể nghiên cứu về nguyên tắc gồm:
-
tour tham quan di tích;
-
tour trải nghiệm cửa sông;
-
tour văn hóa biển;
-
tour kết hợp ẩm thực;
-
tour theo sự kiện;
-
tour kết nối các điểm đến trong vùng.
Việc hình thành tuyến thực tế cần căn cứ vào điều kiện luồng tuyến, phương tiện, an toàn và quy định chuyên ngành.
17. Lợi thế của thời gian hoạt động 49 năm
49 năm là một khoảng thời gian dài đối với một dự án hạ tầng.
Điều đó cho phép nhà đầu tư chia vòng đời dự án thành nhiều giai đoạn.
Giai đoạn đầu
Tập trung xây dựng thị trường.
Giai đoạn giữa
Tăng công suất khai thác.
Giai đoạn ổn định
Mở rộng hệ sinh thái dịch vụ.
Giai đoạn cuối
Nâng cấp tài sản và chuẩn bị phương án tiếp tục khai thác theo quy định.
Nhà đầu tư vì vậy cần có chiến lược không chỉ cho 2 năm xây dựng mà cho toàn bộ vòng đời dự án.
18. Những rủi ro cần được lượng hóa
Không có dự án hạ tầng nào chỉ có cơ hội.
Các rủi ro cần được lượng hóa gồm:
-
rủi ro tiến độ;
-
rủi ro pháp lý;
-
rủi ro đất đai;
-
rủi ro môi trường;
-
rủi ro xây dựng;
-
rủi ro biến động giá;
-
rủi ro sản lượng hàng hóa;
-
rủi ro khách du lịch;
-
rủi ro thiên tai;
-
rủi ro vận hành.
Đặc biệt, đối với khu vực ven biển Cà Mau, nhà đầu tư cần xem xét kỹ điều kiện tự nhiên và khả năng ảnh hưởng của thời tiết, thủy văn đến công trình.
19. Đánh giá tổng thể về cấu trúc dự án
Xét về cấu trúc, dự án có ba tầng chức năng:
Tầng 1 – Hạ tầng giao thông: bến hàng hóa và bến du lịch.
Tầng 2 – Dịch vụ: thương mại, hỗ trợ hành khách và vận hành cảng.
Tầng 3 – Giá trị điểm đến: kết nối với không gian lịch sử và du lịch Sông Đốc.
Cấu trúc này giúp dự án không phụ thuộc hoàn toàn vào một nguồn doanh thu duy nhất.
Tuy nhiên, mỗi tầng cũng có điều kiện thị trường riêng. Vì vậy, phương án kinh doanh cần xây dựng riêng cho từng nhóm.
20. Kết luận bài phân tích
Dự án Cảng hàng hóa, du lịch thuộc Khu tượng đài kỷ niệm chuyến tàu tập kết ra Bắc có quy mô đất 1,8 ha, tổng vốn dự kiến 25,322 tỷ đồng, thời gian hoạt động 49 năm.
Hai cấu phần cốt lõi là:
-
bến thủy nội địa tiếp nhận tàu đến 1.000 tấn;
-
bến du lịch phục vụ tàu khoảng 100 ghế.
Ngoài ra, khu thương mại dịch vụ 2 tầng với diện tích xây dựng và diện tích sàn theo hồ sơ là 11.258 m² tạo thêm nền tảng cho mô hình khai thác đa chức năng.
Điểm đáng chú ý về mặt đầu tư là dự án nằm trong không gian có giá trị lịch sử và du lịch, đồng thời phù hợp với các định hướng quy hoạch giao thông thủy đã được công bố.
Nếu được tổ chức tốt, cảng có thể đóng vai trò là hạ tầng giao thông đồng thời là một điểm dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh tế biển và du lịch của Sông Đốc.